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Lexique du droit de la copropriété

A

  • Acte authentique : acte dressé par un officier public (notaire, greffier, huissier, par exemple.)
  • Acte de disposition : vente d´un bien ou modification durable de l´attribution de sa nue-propriété.
  • Action pétitoire : action en revendication d´un droit de propriété
  • Action possessoire : action en revendication d´un droit de possession (et non de la nue-propriété) ; s´applique surtout aux servitudes
  • Action récursoire : action permettant une demande reconventionnelle (en réponse à l´action d´un demandeur)
  • Adjudication : vente aux enchères de lots qui ont fait l´objet d´une saisie immobilière
  • Annexion : appropriation d´une partie commune sans autorisation de l´Assemblée Générale
  • Aliénation : synonyme de vente, ou modification d´un droit ou d´une qualité
  • Aliénation des parties communes : vente ou attribution en jouissance exclusive d´un lot commun
  • Appel de fonds ou appel de charge : sommes demandées aux copropriétaires pour régler des charges, des travaux ou toute autre dépense Les appels de charges sont envoyés à chaque Les appels de charges étant calculés à partir d´un budget prévisionnel, une régularisation est effectuée en fin d´année lors de la clôture des comptes de la copropriété : copropriétaire en début de chaque trimestre. Le paiement de ces appels de charges permet au syndic de régler les charges de la vie courante (électricité, eau gaz…), les dépenses liées aux travaux et à l´entretien de la copropriété. Si les versements trimestriels ont été supérieurs aux dépenses réelles, le surplus sera déduit des appels de charges futurs. Si, au contraire, les versements trimestriels n´ont pas été suffisants, la somme manquante viendra s´intégrer aux appels de charges futurs.
  • Assemblée générale ordinaire (AG ou AGO) : assemblée annuelle obligatoire de tous les copropriétaires réunis en syndicat L´assemblée générale doit se réunir au moins une fois par an. Elle permet aux copropriétaires de se prononcer sur tous les sujets liés à leur immeuble et de prendre des décisions : devis travaux, budget prévisionnel, modification du règlement de copropriété, par exemple. L´assemblée générale se réunit sur convocation du syndic qui se charge de fournir tous les documents et d´organiser le déroulement de la réunion.
  • Assemblée générale extraordinaire (AGE) : assemblée autre que l´assemblée générale ordinaire ; elle obéit aux mêmes règles de formalisme, sauf les délais de convocation peuvent être réduit.
  • Astreinte : somme à payer par période de retard pour l´exécution d´une obligation
  • Avance permanente de trésorerie : fonds de roulement permettant d´honorer rapidement des dépenses nécessaires
  • Ayant-cause ou ayant-droit : personne pouvant faire valoir un droit qu´elle tient d´une autre personne
  • Ayant-cause à titre particulier : personne pouvant faire valoir un droit en vertu d´un titre qu´elle possède. Exemple : acquéreur, donataire, légataire, créancier hypothécaire à titre particulier d´un lot

B

  • Bailleur : propriétaire qui loue son bien immobilier.
  • Balance : C´est le document comptable qui permet de faire le point des crédits et des débits et permet donc de savoir si le solde est négatif ou positif. Il est préférable de parler de " situation de trésorerie ".
  • Budget prévisionnel : budget établi en début d´exercice pour calculer les appels de fonds prévisionnels. En copropriété, un budget prévisionnel est défini afin d´assurer une permanence de trésorerie pour les dépenses liées aux charges de fonctionnement courant, à la maintenance, à l´administration des équipements communs et parties communes de la copropriété (eau, chauffage, gaz, ascenseur,….). Ce budget prévisionnel est préparé par le syndic de copropriété. Le conseil syndical peut également participer à son élaboration, ce qui est d´ailleurs recommandé pour éviter d´éventuels litiges. Ce budget doit être voté dans les 6 mois à compter du dernier jour de l´exercice comptable précédent. Une fois le budget déterminé, il doit être soumis au vote pour être validé. Ensuite, le premier jour de chaque trimestre, les copropriétaires doivent verser une provision pour charges qui correspond au quart du budget voté.

C

  • Cas de force majeure : évènement extérieur, imprévisible et insurmontable ; dispense d´exécuter une obligation, ou permet de retarder sans pénalité son exécution
  • Carnet d´entretien : Chaque copropriété doit avoir un carnet d´entretien dans lequel il est indiqué principalement : l´adresse de l´immeuble, l´identité du syndic, les références des contrats d´assurance de l´immeuble et leurs dates d´échéances, l´échéancier des travaux à venir, par exemple. Dans certaines copropriétés, l´assemblée générale décide d´y mettre des informations supplémentaires. Quoiqu´il en soit, le carnet d´entretien est généralement tenu et mis à jour par le syndic et peut être consulté sur demande par un copropriétaire, un candidat à l´acquisition d´un lot dans la copropriété ou à tout bénéficiaire d´une promesse de vente sur un lot de la copropriété.
  • Charges générales : Les charges générales sont celles relatives à la conservation, l´entretien et l´administration des parties communes de l´immeuble : nettoyage des halls et escaliers, éclairage des parties communes, interphone, frais liés à l´organisation de l´assemblée générale, par exemple. Ces charges sont réparties entre les copropriétaires en fonction des quotes-parts attribuées à chacun. Ces quotes-parts sont proportionnelles à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l´ensemble de la copropriété. C´est pourquoi, il existe généralement une similitude entre les quotes-parts de charges générales et les tantièmes de copropriété détenus par chaque copropriétaire
  • Charges récupérables : charges locatives qu´un copropriétaire bailleur peut récupérer sur son locataire
  • Charges déductibles : charges qu´un copropriétaire peut déduire de ses revenus fonciers imposables
  • Clause : une clause est une disposition d´un règlement ou d´un contrat. On parlera des clauses du règlement de copropriété ou d´un contrat de service.
  • Clause pénale : clause permettant, en cas d´inexécution d´une obligation, de fixer prévisionnellement des dommages-intérêts forfaitaires
  • Commettant : personne qui charge une autre de la représenter ou de faire quelque chose.
  • Conseil syndical : Le conseil syndical regroupe des copropriétaires bénévoles qui ont été élus « membres du conseil syndical » afin d´assister le syndic et contrôler la comptabilité pour assurer la stabilité financière de l´immeuble. Pour mener à bien cette mission, le conseil syndical peut se faire assister par des tiers (expert-comptable, juriste…). Le conseil syndical est l´un des trois organes de fonctionnement du syndicat des copropriétaires avec l´assemblée générale et le syndic. Il est dépourvu de personnalité juridique et n´a donc pas de pouvoir de décision. Il doit également rendre compte de sa mission au moins une fois par an lors de l´assemblée générale.
  • Consistance d´un lot : c´est sa nature, ou sa destination
  • Créance hypothécaire : créance garantie par une hypothèque

D

  • Délégation de pouvoirs : une personne peut " donner son pouvoir " à une autre sur tel ou tel point précis.
  • Délibération : décisions des assemblées générales ayant donné lieu à des votes
  • Destination d´immeuble : La destination de l´immeuble détermine l´usage auquel l´immeuble est destiné en fonction de ses caractéristiques de construction, de confort, d´environnement et d´esthétique. En principe, la destination de l´immeuble doit être indiquée dans le règlement de copropriété et doit être respectée par tous les copropriétaires. Ainsi, dans un immeuble exclusivement réservé à l´usage d´habitation, un copropriétaire ne pourra y installer son commerce.
  • Dépens : une personne qui dans un procès est " condamnée aux dépens " est celle qui doit payer les dépens. Ceux-ci sont constitués essentiellement par les frais d´huissier (assignation, signification …).
  • Droit réel : droit attaché à la propriété d´une chose ; s´oppose au droit personnel
  • Droit d´usage privatif : droit de jouissance ; possibilité d´utiliser un lot pour son propre compte

E

  • Emargement : pour convoquer une personne à une assemblée générale il est possible de lui faire signer un papier dans lequel elle reconnaît avoir reçu une convocation. On dit émarger parce que la personne signe dans la marge.
  • Equipement commun ou collectif : dispositifs procurant des services à tous les lots, et dont la copropriété entière a la charge
  • Etat descriptif de division : liste des lots d´une copropriété avec ce qu´ils contiennent, et leur usage En copropriété, l´état descriptif de division est un document dans lequel sont listés de manière précise les lots privatifs d´une copropriété. L´état descriptif de division doit obligatoirement être inclus dans le règlement de copropriété selon la loi de 1965 mais il peut aussi s´agir d´un document autonome.
  • Exonération : sont exonérés de charges ceux qui ne sont pas appelés à y participer.

F

  • Feuille de présence : c´est la feuille qu´on doit obligatoirement signer en début de séance aux assemblées générales.
  • Fichier immobilier ou fichier des hypothèques : c´est le fichier tenu par l´administration (conservation des hypothèques) qui permet, par immeuble, d´obtenir :
  • Fonds de roulement : cf. Avance permanente de trésorerie
  • Forclusion : déchéance d´une action judiciaire consécutive à l´expiration d´un délai
  • Fruits : produits ou revenus d´un bien

G

  • Gérant de biens : gestionnaire d´une société civile immobilière (SCI)
  • Gros-œuvre : structure de l´immeuble ; cloisons et murs porteurs, charpente, toiture, par exemple.

H

  • Hypothèque : garantie que prend un créancier sur un bien immobilier ; une hypothèque doit être inscrite sur un registre spécial pour être valable (opposable aux tiers)
  • Hypothèque légale : hypothèque accordée par la loi

I

  • Incapacité juridique : personne mineure ou déchue de sa capacité juridique ; ne peut passer les actes de la vie juridique : achat, vente, action en justice...
  • Indivision (lot) : lot appartenant à plusieurs personnes à la fois ; ces personnes forment une seule et même entité juridique, contrairement à la multipropriété

J

  • Jurisprudence : ensemble des décisions des tribunaux ; en France, un juge n´est pas tenu de se conformer à la jurisprudence antérieure, s´il estime que les circonstances de l´affaire l´exigent

L

  • Licitation : vente aux enchères publiques d´un bien commun
  • Lot : partie privative individualisée dans une copropriété

m

  • Main-levée : acte par lequel un créancier renonce à un privilège sur le bien d´un débiteur
  • Majorité Article 24 : Majorité de droit commun ou majorité relative : on ne compte que les voix des copropriétaires « Pour ». Pour être adoptée, la décision doit recueillir la majorité des voix exprimées à l´Assemblée Générale. On ne tient pas compte des abstentions.
  • Majorité Article 25 : Majorité absolue, c´est la majorité des voix de l´ensemble des copropriétaires qu´ils soient présents ou non à l´Assemblée Générale.
  • Majorité Article 25 – 1 : Majorité de repêchage de l´article 25.Si la résolution recueille moins du tiers des voix, on doit re-convoquer dans les trois mois une nouvelle Assemblée Générale, pour voter à la majorité de l´article 24. Si la résolution recueille plus du tiers des voix, l´Assemblée Générale procède à un nouveau vote à la majorité de l´article 24, sauf décision contraire de l´Assemblée Générale. Si l´Assemblée Générale décide de ne pas revoter, la résolution ne pourra être reproposée qu´à une autre Assemblée Générale à la même majorité.
  • Majorité Article 26 : Double Majorité car Il faut cumuler deux majorités. Les deux tiers des voix de l´ensemble des copropriétaires représentant plus de la moitié en nombre des copropriétaires. L´article 26 prévoit une majorité de repêchage (introduit par la Loi Rocard), pour les travaux d´amélioration uniquement.Si lors du premier vote, on a la majorité en nombre des copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix présentes ou représentés on peut voter à nouveau à la même majorité lors d´une nouvelle Assemblée Générale.
  • Mandant : celui que donne mandat à quelqu´un de faire quelque chose
  • Mandataire : celui qui reçoit le mandat ; il exécute alors des prestations déterminées au nom de son mandataire
  • Millième (ou tantième, ou quantième) : unité de mesure de la copropriété
  • Mutation : changement de propriétaire ; une mutation à titre onéreux est une vente

N

  • Notification : communication d´un acte par un huissier à une personne visée par cet acte
  • Nue-propriété : droit de propriété sans le droit d´usage (usus) ni de louer (fructus)

O

  • Ordre du jour : En copropriété, lors d´une assemblée générale sont débattues les questions inscrites à l´ordre du jour. L´ordre du jour est un document listant toutes les questions et tous les sujets qui doivent être discutés et votés lors de l´assemblée. Il est préparé par le syndic après en avoir discuté avec le conseil syndical. Une décision prise sur une question qui n´a pas été inscrite à l´ordre du jour peut être annulée.
  • Ordre public : disposition légale impérieuse ; on ne peut pas déroger à une disposition d´ordre public, même par convention contraire

P

  • Parties communes : portions de la copropriété qui appartiennent à tous les copropriétaires
  • Parties privatives : portions de la copropriété qui appartiennent en propre à chaque copropriétaire
  • Parties mitoyennes : portions de la copropriété qui appartiennent à quelques propriétaires, mais non à la totalité
  • Préposés : personnes subordonnées au commettant
  • Prescription : extinction d´un droit conséquente à l´expiration d´un délai
  • Président de séance : Le président de séance est celui qui « préside » lors de l´assemblée générale et désigné par les statuts ou le règlement intérieur (sinon c´est l´assemblée elle-même qui désigne son président de séance). Il est, en quelque sorte, le « maître de cérémonie » de l´assemblée, il dirige les débats et met en place les votes. En fin de séance, le président signe le procès-verbal. Au cours de l´assemblée, il peut être aidé par un secrétaire de séance et un ou plusieurs scrutateurs chargés de veiller au bon fonctionnement des opérations de vote.
  • Procès verbal : Le procès verbal est un document rédigé lors de l´assemblée générale qui résume les décisions prises lors de la réunion en inscrivant le résultat des votes pour chacune des questions inscrites à l´ordre du jour.
  • Propriété indivise : cf. indivision

Q

  • Quitus : approbation (le plus couramment : de la gestion du syndic)
  • Quorum : nombre minimum de participants requis pour qu´une assemblée puisse valablement délibérer
  • Quote-part : proportion de participation aux voix, dépendant fréquemment des tantièmes détenus dans la copropriété

R

  • Référé : procédure judiciaire rapide, intentée souvent devant le Président du Tribunal de Grande Instance dans le but de faire cesser un trouble manifestement illicite, ou s´il y a urgence
  • Règlement de copropriété : Le règlement de copropriété est un contrat fondateur de la copropriété. Tout acquéreur d´un lot en copropriété s´engage en signant son acte d´achat à respecter ce règlement qui doit lui être remis par le vendeur. Le règlement de copropriété fixe les droits et les obligations des copropriétaires de l´immeuble. Il indique également les quotes-parts détenus par chaque copropriétaire en fonction de leur lot et la répartition des charges. Le règlement de copropriété décrit les parties communes et parties privatives de la copropriété et en fixe les conditions de jouissance. Ce règlement de copropriété est établi par le notaire lors de la création de la copropriété. Il est disponible au fichier immobilier. C´est le contrat fondateur et permanent de la copropriété, l´équivalent des statuts d´une société ou d´une association ; tout acquéreur l´accepte nécessairement en signant son acte d´achat, et doit tout aussi nécessairement s´en faire remettre un exemplaire par le vendeur.
  • Règlement de jouissance : dans les SCI, il définit les droits et obligations des associés et indique les quote-parts de charges

S

  • Services collectifs ou communs : prestations réputées communes
  • Servitudes : obligations grevant un bien immobilier
  • Signification : fait, pour un huissier, de porter connaissance d´un acte judiciaire directement à la personne concernée
  • Situation de trésorerie : document comptable qui fait le point sur les dettes et les créances d´une copropriété
  • Scrutateur : Le scrutateur est une personne que peut désigner l´assemblée des copropriétaires pour assurer la vérification de la régularité des procédures lors de l´assemblée : vérification de la feuille de présence, décompte des voix des copropriétaires présents, absents et représentés, enregistrement des résultats de vote, retranscription de ces résultats sur le procès-verbal. Les missions d´un scrutateur ne sont définies dans aucun texte et sa nomination n´est pas obligatoire. Dans certains cas, la présence du président et du secrétaire lors de l´assemblée suffit.
  • Syndicat de copropriété : ensemble des copropriétaires

T

  • Tantième : cf. millième
  • Tiers : personnes étrangères à la copropriété, ou à toute autre type de convention

U

  • Usufruit : droit d´usage et location d´une nue-propriété ; l´usufruitier peut être une personne différente du nu-propriétaire

V

  • Valeur vénale : valeur correspondant à un bien compte tenu des prix couramment pratiqués

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